El Gobierno nacional anunció un nuevo programa para reactivar los créditos hipotecarios y ampliar las posibilidades de acceso a la primera vivienda. La iniciativa contempla utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para que los bancos puedan disponer de financiamiento de mayor plazo y aumentar la cantidad de préstamos disponibles.
El esquema tendrá un monto total de $2 billones y la primera licitación será por $200.000 millones. Los fondos serán adjudicados a las entidades financieras y deberán ser destinados exclusivamente a créditos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Una de las principales novedades para quienes estén buscando una vivienda es el establecimiento de una tasa máxima de UVA + 7,5% anual para los préstamos otorgados dentro del programa.
Qué significa UVA + 7,5%
La expresión puede resultar confusa para quienes nunca tomaron un crédito de este tipo. La UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se actualiza de acuerdo con la evolución de los precios. Por eso, un crédito denominado en UVA no mantiene constante el capital adeudado en pesos: el saldo se actualiza con el valor de la UVA.
Sobre ese capital actualizado se aplica la tasa de interés. En este nuevo programa, los bancos participantes no podrán superar el 7,5% anual adicional sobre la UVA.
Esto significa que UVA + 7,5% no es una tasa fija tradicional del 7,5%. La cuota y el saldo del préstamo estarán vinculados a la evolución de la UVA, mientras que el 7,5% representa el componente de interés máximo establecido para los créditos alcanzados por el programa.
El Gobierno también estableció que los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.
Cuánto dinero podría representar
El monto máximo de 150.000 UVA deberá convertirse al valor de la unidad al momento de solicitar el préstamo. Por eso, no equivale a una suma fija en pesos.
El programa apunta a que los bancos puedan ofrecer financiamiento a largo plazo y ampliar el universo de personas que pueden acceder a una vivienda. Según las estimaciones difundidas por el Gobierno, el esquema podría alcanzar para financiar entre 17.000 y 18.000 soluciones habitacionales.
El Ministerio de Economía presentó además un ejemplo para mostrar cómo podría funcionar el sistema. Para una propiedad valuada en US$106.667, el modelo contempla un préstamo equivalente al 75% del valor, unos $120,9 millones, a una tasa de UVA + 7% y a 25 años.
En esa simulación, la cuota inicial sería de aproximadamente $865.098 y el grupo familiar debería demostrar ingresos netos mensuales de alrededor de $3,46 millones, tomando como referencia una relación cuota-ingreso del 25%. Se trata de un ejemplo oficial y no de una condición que necesariamente se aplique de manera idéntica en todos los bancos.
Cómo funcionará el nuevo esquema
El programa no consiste en que una persona pueda solicitar directamente los $2 billones al Estado. El mecanismo funciona de manera indirecta. El FGS de ANSES colocará fondos a través de licitaciones entre bancos, con el objetivo de proporcionarles fondeo de mayor plazo.
Las entidades que obtengan esos recursos tendrán la obligación de utilizarlos para ampliar la oferta de créditos hipotecarios destinados a primera vivienda. Cada licitación tendrá inicialmente un monto de $200.000 millones. Los bancos podrán participar en distintos tramos de acuerdo con el plazo y la tasa que estén dispuestos a ofrecer al FGS. En el esquema anunciado se contemplan colocaciones a un año y a cinco años, con tasas mínimas de UVA + 2,50% y UVA + 4,50%, respectivamente.
Además, ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% del monto de cada licitación y los fondos adjudicados deberán convertirse en créditos hipotecarios dentro de los 90 días corridos posteriores.
El objetivo del Gobierno
El diagnóstico oficial apunta a una dificultad estructural del sistema financiero: los bancos captan principalmente depósitos de corto plazo, pero los créditos hipotecarios requieren financiamiento durante períodos mucho más extensos. El nuevo esquema busca cubrir parte de esa diferencia mediante fondos del FGS y permitir que las entidades financieras puedan ampliar su capacidad para otorgar préstamos de largo plazo.
El Gobierno espera que la medida contribuya no solamente a facilitar el acceso a la vivienda, sino también a movilizar el mercado inmobiliario y la construcción.
Para quienes estén evaluando tomar un crédito, sin embargo, el dato central será otro: la tasa máxima de UVA + 7,5% no elimina el riesgo asociado a la actualización por inflación. Antes de asumir una deuda de 15, 20 o 25 años será fundamental comparar la tasa ofrecida por cada banco, el porcentaje que financiará sobre el valor de la propiedad, el sistema de amortización, la evolución de la cuota y la relación entre esa cuota y los ingresos del grupo familiar.
El nuevo programa busca aumentar la oferta de hipotecarios, pero el acceso efectivo dependerá de las condiciones que establezca cada entidad financiera y de la capacidad de pago de quienes soliciten los préstamos.
